Uppsala universitet och Uppsalahem samverkar för att bistå i utvecklingen av systematiserad hyressättning. Just nu förbereds en avancerad enkät för att undersöka betalningsviljan för hyresrätter. Målet är att i slutändan nå en mer rättvis och transparent hyressättning.
Vad är det som avgör hur mycket du är beredd att betala för en hyresrätt? Det beror förstås på många olika saker. Till exempel antal rum, vilket våningsplan, om det finns tillgång till balkong eller uteplats, närhet till centrum, fastighetens skick med mera.
Idag används det så kallade bruksvärdessystemet för att reglera hyresnivåer i Sverige. Ett system som infördes redan 1968. Systemet finns till för att skapa förutsägbara hyror utan plötsliga förändringar, vid exempelvis lågkonjunktur och obalans i utbud och efterfrågan.
Läget och kvalitet värderas högt
Men bruksvärdessystemet har kritiserats bland annat för att ge för lite utrymme för hyresgästernas värderingar.
– Det handlar framförallt om hur man värderar läge och kvalitet. I storstäder som exempelvis Stockholm och Malmö kan hyresrätter som ligger centralt kosta lika mycket som de som ligger en bra bit utanför centrum, säger Cecilia Enström Öst, forskare på IBF, Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet.
Detta har i sin tur skapat låsningar mellan fastighetsägarorganisationer och hyresgästföreträdare när de gäller att komma överens om hyressättning. För att råda bot på detta har lokala modeller inom ramen för bruksvärdessystemet skapats; Malmömodellen, Helsingborgsmodellen och Stockholmshyra är tre exempel.
Systematiserad hyressättning saknas i Uppsala
I Uppsala finns ingen modell för systematiserad hyressättning. Det är mot den bakgrunden som det lokala bostadsbolaget Uppsalahem kontaktade Institutet för bostads- och urbanforskning. Syftet med samarbetet är att ta fram ett vetenskapligt grundat underlag som Uppsalahem ska kunna använda för att kunna jobba vidare med att skapa en systematiserad hyressättning. Projektet bidrar även till ny forskning inom området.
– Vi är intresserade av att titta på hur individer värderar olika bostadsegenskaper i hyresrätter, och hur detta stämmer överens med hur bruksvärdessystemet fungerar idag, säger Cecilia Enström Öst.
För att få fram vilka parametrar som påverkar betalningsviljan har forskarna intervjuat både representanter för Uppsalahem och utvalda hyresgäster. Det resulterade i en lista med olika bostadsattribut. Några av dem är antal rum, våningsplan, balkong/uteplats, fastighetens ålder, badrum, närhet till grönområde med mera.
Hypotetiskt valexperiment
Dessa uppgifter håller nu på att sammanställas i en enkät som ska skickas ut till 17 000 hyresgäster. Utformningen av enkäten har visat sig vara både komplex och tekniskt avancerad.
– Vi vill värdera alla attribut på alla nivåer mot varandra för att få fram den genomsnittliga marginella betalningsviljan för hyresrätter. Samtidigt måste vi anpassa enkäten så att den inte blir för omfattande och komplicerad. Då kommer respondenterna inte att orka fylla i den, säger Cecilia Enström Öst.
Det kommer att bli ett hypotetiskt valexperiment. Det betyder att lägenheter med olika attribut kommer att presenteras i enkäten. Lägenheterna finns inte på riktigt men är ändå så realistiska att respondenterna ska kunna ta ställning till vilken av lägenheterna de föredrar när två lägenheter ställs mot varandra. När det gäller utformningen av enkäten deltar även Per Johansson, professor på Statistiska institutionen vid Uppsala universitet.
Stort intresse för projektet
Det finns ett stort intresse för projektet. Det visade sig inte minst när det presenterades på Bostadsmötet 2022 (ett seminarium för både forskare och bostadsaktörer). Aktörerna Uppsalahem, Hyresgästföreningen, Fastighetsföreningen och Sveriges Allmännytta har tillsammans med IBF ansökt om finansiering för en fortsättning redan innan projektet är avslutat.
– Det är jätteroligt med den uppslutningen. I slutändan handlar det om att skapa förutsägbarhet och trygghet både för såväl fastighetsägarna som för boende och dem som söker hyresbostad, avslutar Cecilia Enström Öst.
Källa: Uppsala universitet-Maria Bergenheim
